1东南亚房产投资总体情况
刚好今年6月的时候去了一趟东南亚，看了一下泰国和越南的楼市，柬埔寨有一个朋友在那边有项目，大概给我讲了一下当地的投资环境，所以这样我也对东南亚的情况有了基本了解。先说一下总体上的一些规则还有大环境。
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（1）房产交易规则
东南亚几个国家对外国人买房的政策是个人只能买公寓，也就是我们说的condo，不能买house，也就是别墅，也不能买土地。如果house和土地想买的话其实也能买，不过是要以注册公司的名义来买。所以我们今天主要还是针对普通人的公寓。
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（2）市场环境
公寓在东南亚，尤其是柬埔寨还有越南，主要是卖或租给当地的外国人，因为当地的普通人是买不起这样的房子也租不起这样的房子的。外国人和当地高级白领，他们工资高，对生活的品质要求也高，不愿意住在老旧的house里面，所以公寓是他们主流的选择。
在金边、胡志明市还有曼谷，有大量的外国人，包括中国人、日本人、韩国人、欧美人等，他们长期在当地工作，这些人形成了当地非常强的租房的需求。所以我们看到的以公寓为主的东南亚房地产市场，其实并没有完全体现当地的房产交易水平，只是限制在一个很小的特定交易群体里面。
现在中国内地很多人都特别兴奋地跑到东南亚去买房，其实在中国大陆投资人盯上之前，很早就有日本人、新加坡人、台湾人还有香港人，他们早早地占领了东南亚市场，相对而言，中国内地投资客就稍微晚了一步。
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2泰国房产市场
（1）交易规则
我今年6月份的时候去了一趟泰国，主要去的是曼谷还有清迈这两个城市。泰国的主要交易规则是这样的：外国人可以买公寓，唯一的限制就是一个小区里，最多只能有49%的单元销售给外国人。目前由于外汇管制的原因，之前在泰国买房是可以通过当地的中资银行贷款的，但现在已经是不可以了。
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（2）房产价格
曼谷当地公寓整体均价不到3万人民币每平米，但是中心的均价已经超过了4万。
这张图中红色指的是市中心的房价，深绿色是全市的均价。
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（3）曼谷房产市场
这张图是曼谷市区的地图。大部分中国人买房主要集中在三个区域：是隆/沙吞区、中心隆披尼区，和素坤逸区。
中心隆披尼区是曼谷房价最贵的地方，这也是一个最精华的区域，集中了当地的商业中心，还有豪华的地标，最高房价可以达到12万人民币每平米。
是隆/沙吞区是曼谷的老牌商业区，也是曼谷的金融中心，银行总部、写字楼、各个国家的大使馆，还有高档酒店都在这个区域，大概的均价是4万到5万人民币每平米。 ； ；
素坤逸区是曼谷最大的商业住宅区，这里集中了大量的住宅商场和餐饮店，这个片区也是曼谷目前升值最快的区域，均价在4万人民币每平米左右，日本人比较多的通罗区也在这个区域里面。顺便说一句，泰国跟日本的关系一直都很好，在二战的时候泰国曾经是日本的同盟国，也是轴心国之一。
这些年因为来泰国买房的外国人越来越多，中国人又比较喜欢便宜的房子，比较好的地段也就是刚刚说的那三个区域，其实已经涨完了。大家也开始买一些比较偏一点的地方，比如说拉玛三区还有湄南河滨河区这些地方的房子，但是这些房子的地段就差了很多，可是价格便宜，这种房子可能今后的涨幅不会很高，所以到曼谷买房子最好能到实地看一看，不要听中介的一面之词或者我的一面之词。
曼谷的房子算是比较好出租的，我查了一下数据，曼谷大概集中了泰国五分之一的人口，还有来自世界各国的几十万的外国人。所以找房客不是一件特别难的事，除去水电杂费、物业费这些，它的回报率大概在5%到8%。
曼谷是泰国的首都，经济占泰国总量的44%，是一个国际化都市。金融机构、跨国公司也都在这个地方，基础设施比较完善，发展比较好。我个人直观感受是曼谷人给人的印象有一点像欧洲人，挺会享受生活的，但是比大部分的欧洲人要勤劳，也不像中国人一样活得太紧张。
总体上看，曼谷的房价目前还算是相对正常的水平。我在曼谷时问过一些外国人，也问过一些当地人，在他们的眼里，曼谷的房价现在虽然每年持续上涨，但是都还在能够接受的范围内。我觉得做投资的话，从整个城市的角度看，问题不算太大，不过在具体楼盘的选择上就要具体问题具体分析了。
所以我建议如果真的要到曼谷买房的话，尤其是现在中介这么多，然后楼盘这么多的情况下，还是要到当地去看一眼。
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（4）清迈房产市场
现在说第二个城市清迈。清迈，我个人认为不是一个很适合投资的地方。
清迈在泰国的北部是一个很宜居的地方，因为环境好，物价低，教育水平、医疗水平都不错，适合居住、度假、养老或者读书。清迈有很多很不错的国际学校，价格比国内要低很多，所以性价比很高。现在也陆陆续续有很多大陆家长陪小孩去清迈上学，当然曼谷也有。但是从投资的角度上来说，我个人是不是很看好清迈的。
这个是清迈的地图，红色的区域属于清迈市区。老城是清迈最核心的区域，也是游客聚集的地方，老城有个规定是不允许建高楼，所以没有可以对外出售的公寓，但在附近的右下角的长康路上有一些。然后左上角的宁曼路上有一个新的商圈，这个地方聚集了各种店铺、餐厅，离清迈大学也不是很远。萍河东岸属于清迈的新城，有清迈最大的购物中心。
这几个区域的房价差不多是曼谷的三分之一到一半，1-2万人民币左右，远郊一点的地方就更便宜，差不多不到1万的样子。租售比的话还好，市区数一数二的楼盘在长康路上，大概47平可以租到每个月5000人民币。
但是最大的问题是，这个房子是不一定能租出去的，因为当地人基本上租不起这个房子，房价太高了，而当地的外籍人口和白领这个群体的人其实也不多，主要的外来人口来自于旅游人口。
清迈是一个旅游城市，这个城市受淡旺季的影响很大，旅游旺季一般是在11月到4月，这个时候的房子往往是供不应求的，租金也是水涨船高，但是一到淡季的时候，比如我去的那个时候，刚好是雨季，空置的房子就会很多，所以清迈的房子一般也不提供包租的服务。
总体上，清迈的发展目前还是以旅游业为支柱产业，虽然是泰国的第二大城市，但是跟曼谷比起来，基础设施、发展速度还有潜力都差了很多。如果是在当地自住的话，我觉得很舒服，但是投资的话一般。
