泰国芭提雅买房置业扫盲帖

这篇帖子针对的是泰国“Pattaya（芭提雅）”这个城市，泰国其他城市也大部分适用。

1、关于产权

产权分两种，永久产权和租约，英文名分别是“free hold”和“lease hold”。

芭提雅基本上没有施行“租约”产权的，普吉已经有不少项目开发商给的是30年或90年的租约产权。这个是开发商想出的点子，泰国法律给的是永久产权，如果开发商给你的房子是租约产权，那房子并没有过户给你，租约在泰国法律上只保证30年，如果开发商给的是90年的租约，那后面60年靠的是开发商的保证和信誉。

不用担心的是，芭提雅买到的全是永久产权（free hold）！

2、关于外国人买房

一块地皮上，外国人的份额只能占49%，就是不超过一半。

别墅在一块单独的地皮上，这也是大家理解的外国人不能持有别墅。因为如果你以个人名义持有这个别墅，那这块地皮就100%属于你，这在法律上不允许，所以持有别墅要设立泰国公司，公司股份里你的股份最多只能占到49%。关于别墅部分后面会细讲，需要澄清的是，公司持有别墅也是永久产权。

那么一个公寓项目里，49%份额的土地可以给外国人，那么在这些房间单元里你买的是外国人名额的房间就行了，可以用个人名义持有，也就是用护照登记过户拿地契，护照就是你在国外的身份证。

一个新公寓项目，开发商一般也就先卖卖，泰国人他可以随便卖，份额达到100%都行，但如果外国人买的份额接近49%时，开发商就不敢再卖了，等后面整理整理看看有没有人违约不付款的，再收回来挤挤份额再开放几套。

所以，买公寓，随便买，只要这个项目还有外国人名额，买多少套买一栋楼都可以，不限购。

3、关于外国人价格和泰国本地人价格

这个看项目，有的项目特受本地人青睐，不愁卖，那么就不会，泰国人和外国人一个价格。有的项目泰国人不大感冒，开发商又要凑齐泰国的51%的份额，那么就有可能泰国人买会比外国人买便宜，付款方式也比较好。这也导致有一些贪便宜的外国人去买泰国人名额的房子，那是怎么操作的呢？这个时候他也是不能以个人名义持有这套公寓的，持有方式就跟持有一套别墅一样，设立泰国公司，以公司名义持有，自己在公司里占49%的股份。据我的经验，我们的同胞基本没有以这种方式去买房的，中国人讲究稳，便宜的那十万二十万泰铢弥补不了产权非个人名义持有所带来的恐慌感。也没有说当一个项目人家外国人名额卖完了，因为太太太喜欢这个项目了非得去买泰国人名额，这么执着的买家比较少。

4、关于护照更新

想到啥写啥，不分问题大小先后。

不少人问过我这在国外买房的身份就是护照，那当换了一本护照，护照号变了，那还能证明这房子是我的吗？简单说，小事！首先现在新的护照一般都有旧护照的护照号注明在里面，其次每个人过户时都要提供父母亲名字，全部对应上；再则，你把旧护照留着。

5、泰国买房面积没有公摊的概念

不知道是不是全世界就中国有房子公摊的问题，这应该是中国开发商想出来省成本的办法，总之国内买个房走廊等等被摊去25%的面积属于常见。泰国买房没有公摊，面积指的是室内实用面积。不过需要明确的是，泰国的阳台算面积，在你房间里的面积全是你的，没有算一半的道理。

6、芭提雅买房都是精装修

这个很多人已经知道了，就是精装到什么程度还是有点迷糊，基本上，芭提雅的公寓项目房间的装修分三种。

一种是拎包入住型，连窗帘、床单、墙纸、台灯都有了。

一种是大概要花1万人民币置办点物品就能入住的（这种是最多的）。拿到房子是白灰墙，当然这个也能住，没有几个同胞那么细心给房间贴墙纸出租的。缺的物品里，窗帘一般没有，有的项目没有电器，如冰箱、微波炉、电视、洗衣机，有的项目没有床垫。床架和桌椅等都有。

另一种项目是可移动的全部没有，开发商给配置的就是衣柜（贴墙上的一般）、卫生间完备（装一个热水器就能直接使用）、厨房完备（有电磁炉啥的），然后床架没有，桌椅没有。

7、芭提雅的置业投资来说，需要准备多少预算？

以目前芭提雅的房市来说，讲真不讲虚的，30万-50万-80万，三个阶梯。

30万总价的房子，面积小的有地段不错的，出租2000一个月左右，房价能涨，涨幅一般。面积大的就差不多位于中天二路往里，也能租2000一个月，房价涨幅小，芭提雅还没发展到那块。

50万总价的房子，市中心，出租3000多一个月，房价高涨，涨幅客观。

80万总价的房子，一线海景，讲究享受型的，出租靠缘分，工业园区的人来一租就年起，短租比较少，房价涨幅看项目选择，有的涨很多，有的也不涨。

8、房间内的物品损坏

新房，基本上开发商给一两年的保修期，有问题先找物业，物业解决不了的找开发商，需要置换的在保修期内开发商给换，人为破坏的还是要给钱买新的。如果过了保修期，单纯人力可解决的找物业，需要置换东西的要给钱去买新的。

如果是租客损坏的租客赔，从押金里扣。

9、买房和签证的关系

泰国是非移民国家，买房跟签证没有任何关系，你在泰国持有了房子，原来什么签证现在还是什么签证。

泰国的签证，落地签就是不办签证，买了机票就杀过来，过海关时提供回程机票和在泰国的酒店订单，1000铢付给海关就到了泰国境内，可呆15天。

旅游签要在国内办好，可自己申请或者到淘宝花钱找人代办，可签2个月，到泰国境内后，到当地移民局可以再续签一个月。

长期签证有4种，一是工作签，需要有公司接收你，月薪不少于35000铢，再配4个泰国员工，公司以1:4的比例才能申请一个外国人工作证，这个属于细分问题，留给办签证中的人回答。

其二是养老签，硬件条件-满50周岁，在泰国有80万存款。这都不难，有代办人，存款可以伪装。

其三是学生签，这个“学生”不是指适龄在学校的学生，基本上是一些语言机构或者技能培训学校给出的签证，跟年龄没有关系，80岁也可以，活到老学到老嘛。基本上这些机构会在学费外再加这个签证的收费，三四千人民币一年，有单次往返和多次出境往返两种。

其四是依亲签，就是你的亲戚在泰国有长期签证，你有文件可证明你俩之间的亲戚关系，譬如说老公有工作签，老婆拿来结婚证书公证，让老公的公司给老婆办依亲签就可以了。

10、如何把房款搬过来

泰国买房，定金5万或10万铢用什么钱币付都可以，等值即可。定金起的作用就是把房子定下来，让开发商或原房东把这套房子抽离买卖市场，留给你了。

目前中国的外汇政策还是每年每个人可购外汇5万美金，要对海外的公司账户打款一般会受限不让打（有个别人可以打过来），但是可以给国外的私人账户打款。

那么如若是在芭提雅买了一套50万人民币的房子，付款的流程是：看中某套房源后，下定金，求得一份正规购房合同，用这份合同可以在泰国当地开个银行账户，然后从国内的银行柜台或用网上银行操作 购汇美金或泰铢汇到自己在泰国的私人账户。由于一个人的外汇额度不够，可以找一个亲戚朋友一起往泰国私人账户汇钱，凑足50万就可以了。

11、公寓的配套如何？要不要买停车位？

芭提雅的新型公寓，游泳池、健身房、停车位、电梯是基本配备，部分公寓还会有儿童游乐室、影音室、瑜伽室、桑拿房等，都是免费使用的，由物业来维护。停车位没有固定的，哪里有空位停哪里，但开车进小区要有卡，业主跟租客一般都有，所以外面的人也停不进来，个别小区一个月要收300铢左右的停车费，一般小区不收。据我经验，停车位一般充足，因为芭提雅就是个度假养老城市，不是上班族，车不多。

12、物业费如何？

泰国的物业费相对比国内贵些，因为配套如泳池、健身房什么的免费使用但是要维护，每平米每个月从10铢到65铢都有，看项目。目前多数在售的比较有价值的楼盘一般是35铢-50铢（中心海45铢/平米/月，the base40铢/平米/月）。所以比如在the base买了套30平米的房子，那么一个月的物业费是40铢/平米*30平=1200铢，大概200多人民币。泰国的物业费是由房东提前交下一整年的，比如the Base统一在每年的9月末交下一整年的，那就是：40铢/平米/月*30平*12月=14400泰铢，即2000多人民币。

13、转售，过户费及各种税

一手房从开发商手上购买也要过户，从开发商过户给买家，国家土地厅要收6.3%，其中4.3%是各种税，2%是过户费。一般开发商会向买家要1%，其余的5.3%由开发商承担（目前就碰到过有一个开发商让买家承担全部过户费用6.3%）。这个百分比的价格基数是土地厅对你这套房子的估价，一般会比市场价便宜百分之十到二十。

二手房买卖，如果房子在原业主手中持有少于5年，过户费用是6.3%，这个由谁来付一般是买家卖家商量，买家全付或卖家全付或买家卖家一边一半。如果这套房子在原业主手上持有已经超过5年，那各种税都免了，剩下2%的过户手续费。

14、继承及遗产税

泰国没有遗产税。

关于继承，一般房子过户时并不太强调这点，如果哪天买家身体有恙有需要把遗产指定给谁时，可以到土地厅备案，要请律师处理，继承也是一样。

15、芭提雅的地理位置、交通和优势

芭提雅位于曼谷东南边150公里处，曼谷是泰国的首都，重要性自不必讲，现在的交通方式基本是大巴，从曼谷素万那普机场过来2个小时，从旧机场廊曼机场过来是2.5小时，从曼谷市区过来也差不多2个多小时，曼谷的本地或外地人士多会选择周末过来芭提雅休闲度假，海滨城市加上娱乐产业，尽管大家吐槽海水不蓝？没关系，络绎不绝有人来。

关于从中国穿过清迈穿过曼谷再到芭提雅再往南去的高铁，这个规划目前很多人都知道，也都会问我，我这边也给不了确切消息，建是一定会建的，但是准确的时间就不知道了，建完以后曼谷过来就20多分钟，那这里房价就蹭蹭蹭往上了。

芭提雅隔壁有泰国最大的工业府-罗勇府，那里有很多工业园区，很多世界500强企业的亚洲工厂就设在这里，包括我们国内的一些国企民企私企等众多公司的分部总部等也在这，开车过来40分钟，很多企业的高管被外派来罗勇，公司都会帮他们在芭提雅租个高档公寓，这时候就是北区黄艾买提的富人区租赁收益了。

芭提雅的机场-Utapao机场离芭提雅市中心三四十公里，原是个军用机场，目前正扩建成民用，航线也在拓展，目前国内上海、武汉、杭州、南昌、南宁、澳门有直达航班到芭提雅。

16、房子后续的托管、出租事宜

多数同胞买房是为了投资，少数自住。海外房产的投资收益有3块，一块是租赁回报，一般讲究年收益，芭提雅房产的年收益6%以上。一块是房价增值，选择好项目好地段能有不错的涨幅。一块是汇率变化，如果当地币值涨了或国内币值跌了，那么这也算收益的一部分。

目前经过我们手买入的房子一般都托管到我们公司出租，作为我们的售后服务，我们会积极无偿地为各位找租客，目前芭提雅的租客以欧美养老度假人群为主，长租短租都有，为了给手头的房源引进源源不断的租客，我们目前的政策是不吝和各方同仁合作，有人介绍租客来，征求房东同意，给介绍费如下（这也是芭提雅的市场标准收费）：介绍来一年租客给一个月租金；介绍来半年租给半个月租金；短于半年的给10%。

租房收租金的方式，举例说年租，第一个月押二付一，以后每个月固定时间付下一个月的月租。除了物业费，关于房子的一切费用都由租客自己承担，水、电、网费等，如果房子里的家具家电被人为破坏，那么房东有权利从押金2个月里扣钱。

17、什么是境外汇款证明？有什么用？

境外汇款证明(Foreign exchange transaction）（简称FET），在泰国叫做“Tor Tor 3”。泰国法律规定，外国人买房子的资金必须来自泰国境外，外国人名额的房子在土地厅过户时必须提供一份“境外汇款证明”，当同胞们通过正规银行渠道从国内转钱到泰国时，泰国当地银行可以提供这份证明，证明你这些资金是从泰国境外过来并且是用来买这套房子的。把这份证明开出来，金额能覆盖土地厅给这套房子的估价就可以，也就是说只能多于房子的估价而不能少。

因为国内的外汇管制，的确让一些不懂操作的买家深感烦恼，很多人表示为什么不能在当地刷卡买房或者用现金买？首先如果刷卡银行会收手续费，再则没有这份境外汇款证明房子过不了户。目前泰国市场上可以买卖这种“境外汇款证明”，费用大概是房子金额的千分之六，比如一套房子是50万人民币，那么买这份证明大概要花3000人民币。所以很多人担心这外汇管制再严厉点就没法在海外买房了，这个倒不是大问题，地下钱庄可以以一个双方满意的汇率兑换泰铢给你，境外汇款证明也可以花钱买。说到底，就是肯不肯花钱的问题。