2017年的中国房地产市场在重重加码的调控之下，迎来了“最冰寒的时代”。随着国内限房限贷限售的城市不断扩围，以及目前大力发展住房租赁市场的趋势之下，国内投资房产的红利不再，加之国内经济增长速度放缓、人民币贬值预期强烈等因素的推动，近年来大热的海外置业更加受到中国家庭的青睐，尤其是新崛起的中国新中产阶层家庭开始越来越多地将资产配置的方向锁定在海外楼市。 近日，作为国内海外置业领域“领航者”的海居派发布《2017泰国置业白皮书》（以下简称《白皮书》）。该《白皮书》以中国投资者在泰投资房产数据为基础，结合泰国大数据及当地房产市场分析 ，为国内投资者客观、详实地解读泰国及其热点城市的发展现状及房产投资形势，是一份对于辅助中国投资者进行泰国置业具有深度指导意义的专业报告。 Part 1 中产新贵赶超高净值人群，成泰国置业主力 全球知名房地产服务商戴德梁行发布《中国海外投资市场报告》显示，今年上半年，中国境外房地产投资总额高达158亿美元，位列历史同期第二高位。 从投资的角度来看，中国的投资模式已经进入国际市场的高级阶段，海外投资可分为：海外直接投资与合资操作的模式。 越来越多不同阶级人士对海外进行了投资，而投资的模式越来越多样化，对于海外资产配置对投资者而言依然是非常新鲜的事情，大部分企业和个人都还没有什么经验，在操作过程中，往往受到了税务、法律、投资环境和移民政策等困扰，而对于新兴起的投资热门国家，例如：泰国、新加坡、马来西亚和越南等国的投资市场需求量加重。 受“一带一路”政策影响，越来越多的投资者盯上了“价值洼地”的东南亚房产，正如泰国所言：这是中泰关系的一个的重要时刻，中泰关系进入了“黄金期的时代”。 从泰国经历了近金融危机以及政治性动荡之后：泰国良好的政治和商业经济复苏环境慢慢对外界打开，无论是楼市还是旅游，近几年让泰国走向了稳健发展的黄金期。泰国成为华人投资者新宠，已跃居中国买家海外购房目的地国家排行第三名。 “海外置业逐步趋向年轻化”成为最大亮点。《白皮书》内的数据统计显示，有计划在泰国置业的中国投资者中，年龄31-45岁的人群仍为主力军，占40%，位居第一；年龄55岁以上的占35%，位居第二；年龄在30岁以下的中青年占比15%，位居第三。 泰国置业专家表示，第一梯队的投资人群通常都拥有海外投资理念及经验，并具有海外置业的财务能力；第二梯队的投资人群以国内即将退休或已退休人士为主，他们希望享受泰国优美的环境、高性价比的医疗服务，以及丰厚的收益。 30岁以下投资人群比例的上升则意味着，90后正在逐步发展成为海外置业的潜在人群。来自海居派官网大数据同时显示，80%的活跃用户年龄是在20~39岁之间，30%~40%的购房者为“80后”和“90后”。 Part 2 预算提至200万人民币，租金回报关注度最高 泰国曾经多次获得“全球最幸福国家”、“全球最佳旅游国家”、“全球最适宜投资市场”、“全球最佳文化国家”以及“全球最适合退休的国家”等称誉，虽然在泰国置业享受优美的环境、高品质低成本的教育医疗、永久产权、外国人不限购、无房产税遗产税等诸多利好，但“门槛低、租金回报及涨幅可观”才是中国投资人群购置泰国房产最主要的原因。 世邦魏理仕最新数据，泰国整体房价全球排名99位，租金回报率全球第6位，其租金收益每年可达5%－10%，房产增值每年在10%左右。胡润研究院发布《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》中的投资回报数据也显示，泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆。 《白皮书》报告则显示，中国投资者在置业泰国时，对房屋升值潜力、租金回报率、资金安全、物业管理均有关注，但对房屋升值潜力、租金回报率关注度最高。投资预算则主要集中在100-200万人民币之间，相比欧美及发达国家投资金额较低。 Part 3 度假目的仅居第三位，教育目的明显上升 今年十一“黄金周”中国旅游研究院的监控数据显示，以泰国为首的东南亚国家仍然是中国人国庆长假出境游的首选目的地。 那么，度假是否也是中国投资者在泰国置业的最主要目的呢？近年来，中泰两国经贸关系发展迅速，泰国成为东盟的首大大贸易伙伴，中国对东南亚市场投资第一大目的国，也是支撑泰国旅游的首要国家之一。 根据《白皮书》报告显示，以度假为目的在泰国置业的中国投资者只占18%，仅居第三位。有超过一半的中国投资者将投资作为在泰国置业的首要目的，其次是养老目的（23%）。 而一个让人欣喜的变化是，教育目的占比已经升至9%，越来越多的国内家庭选择把孩子送往泰国国际学校，享受这里高性价的国际教育，并以其为申请世界名校的跳板。 在置业类型上，中国投资者更倾向于购买开发商提供每年固定收益及住宿权益的酒店管理式物业，公寓类物业占比60.56%，别墅类物业占比为20%。产权类型上，76%的中国投资者倾选择永久产权类物业，14%的中国投资者则对租赁产权类物业感兴趣。 《白皮书》中的报告同时显示，在考虑泰国置业投资时，具体到项目，中国投资者最关心的是开发商品牌背景和实力，项目所在区位及交通情况、项目自身配套、首付比例及金额、工程进展紧随其后。 Part 4 2017泰国房地产价格走势预测 在2016年在整个新盘公寓销售过程中，其中泰国本地人占最大一部分外，中国购房的力度在海外国家里最为显著，而中国目前在泰国购置房产主要集于曼谷，29.3％的受访者目前在曼谷进行投资，由于曼谷的房产市场稳定，加上越来越透明化的房产，回报率加上投资上涨的空间可观，使得曼谷深受投资者选择第一目的地； 其次是选择度假芭提雅，20％的数据中显示在泰国芭提雅，由于芭提雅的市场近两年旅游业的兴起，市场对外打开猛烈，购买公寓的价格平均在50-100万的选择； 而最新兴起热门选择地非清迈莫属，从2015年--2017年的清迈公寓销售中，中国投资客户占接近一半的总数，其购买力平均总价在45万-80万人民币，而普吉岛购买力则是在2016年市场慢慢对外打开之后，公寓的市场也变得异常火爆，至于少数的，则是其选择在了冷门未开发之地！ Part 5 曼谷：房价平均每年涨幅12%-15% 曼谷：房价平均每年涨幅12%-15%，年租金收益6％-7％，曼谷是泰国首都和最大城市，别名“天使之城”东南亚第二大城市。曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200~300起的各种国际会议在此举行。 曼谷房价也呈现逐年上涨趋势，从过去10年的数据来看，曼谷平均每年涨幅大12%-15%，年租金收益也在6％-7％。据报告显示，过去5年间，曼谷市内土地价格整体涨幅已37.1%。 2016年曼谷房产涨幅在全泰国最高，且位居东南亚第一。分析预测，2016年-2019年期间，曼谷BTS沿线地价将上涨100%-150%，其他交通沿线也将上涨25%-50%，泰国整体地价平均将上涨15%。 根据近期住建部的工作精神，明年国内房地产行业已经定调：坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。这必将驱动海外置业市场向更深态化发展，有望迎来新的爆发点 ；
